Старые игры, новые правила

Как с грустью говорят девелоперы, время легких денег прошло. Еще год назад арендаторы вынуждены были терпеть рост ставок, регулярный пересмотр договоров аренды и прочие издержки, связанные с дефицитом площадей. Но грянул кризис, и рассуждения о том, что рынок далек от насыщения, кажутся не самой смешной шуткой. Инициатива перешла от собственников к арендаторам, ставки заметно снизились, а реализация многих проектов, суливших сверхприбыли, отложена до лучших времен. Что же происходит с арендным бизнесом сегодня и каковы его перспективы?

Как замечает генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов, многие с трудом адаптируются к новым реалиям. Тем не менее изменившиеся правила игры принять придется каждому. «Большинство собственников коммерческой недвижимости уже существенно скорректировали свои требования. Иногда до 50%», — отмечает Сергей Суров, ведущий менеджер проектов департамента консалтинга GVA Sawyer. Так, БЦ «Легион III», владельцы которого год назад устанавливали арендную ставку 900 евро за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатации, теперь с учетом новых реалий снизил ставку до 500 долл. с льготными условиями для первого года. Но есть и примеры объектов, в которых коммерческие условия не сильно поменялись (снижение менее 15%). Впрочем, их немного, и в докризисные времена они могли похвастаться весьма умеренными ставками. Можно вспомнить административное здание по адресу: Варшавское шоссе, 129 (изменение не более 15%, с 17 тыс. руб. в октябре 2008 г. до 15 тыс. руб. в июле 2009-го) или бизнес-центр Mosenka Plaza 5 (Николоямская ул., 54) — в январе 2009 г. здесь аренда составляла 700 долл. без НДС и экспл., а в июле — 680 долл. без НДС и экспл.

«События на рынке — давно случившийся факт, и здесь даже нет никакой драмы. Снижение ставок — процесс вегетативный, идущий от такого базового явления, как доходы населения…» — подводит черту Алексей Ванчугов, генеральный директор компании City Marketing.

Требуется индивидуальный подход

Снижение ставок не единственное изменение в отношениях между арендодателем и арендатором. Чтобы выжить, собственникам приходится проявлять невиданную доселе гибкость. «Мы как девелоперы и управляющие своими объектами готовы идти и идем навстречу нашим потенциальным клиентам, разрабатывая индивидуальные предложения для каждого. В некоторых случаях, когда технически это возможно, готовы уменьшать минимальные арендуемые площади, в других корректируем арендные ставки, сокращаем или расширяем пакет предоставляемых услуг, что тоже влияет на стоимость. В любом случае все эти шаги индивидуальны для каждой рассматриваемой нами компании», — рассказывает о своих методах работы Виталий Антонов.

Помимо прочего, как отмечает Мария Копылова, руководитель отдела в компании «Новое Качество», изменился объем депозитов: если раньше каждый собственник запрашивал сумму, равную трем месячным арендным ставкам, то сейчас большинству достаточно лишь одной, потому что никто не хочет «морозить» деньги. Также теперь в договорах аренды оговаривают либо не повышать ставки в течение первых трех лет аренды, либо повышать, но в диапазоне 5–7%, тогда как ранее индексация составляла 10–20%.

Оздоровляющий эффект кризиса, о котором так много говорили, проявился в том, что собственники отказываются от многих серых схем, позволяющих им получать дополнительные барыши. Например, предметом договора является «отапливаемое помещение», при этом затраты на полученное тепло оплачиваются дополнительно. Кроме этого, до недавнего времени активно использовались понятия «налоговое возмещение», «страховое возмещение», когда арендатор обязуется оплатить затраты собственника перед государством и страховыми компаниями. Понятно, не каждому удавалось получить точную информацию о страховых тарифах, и в этом случае приходилось платить сумму, названную собственником. За счет такого рода уловок реальная цена аренды могла значительно превосходить ту, которая заявлялась. Сейчас подобные схемы отходят в прошлое, как правило, арендаторы расплачиваются по системе «все включено».

Так же скорректированы сроки арендных договоров. На этот раз по инициативе собственников, которые бояться связать себя долгосрочными обязательствами. Никто не хочет надолго застрять с низкими ставками, когда рынок пойдет вверх. Например, десять лет назад в эту ловушку попали владельцы санкт-петербургского магазина «Атриум». Испугавшись экономического спада, они заключили договор с ключевыми арендаторами сразу на семь лет со ставкой менее 400 долл. за 1 кв. м в год. А когда рынок ожил, арендодатели получили значительно меньшую прибыль, чем их конкуренты. Средние сроки договора в настоящее время составляют от одного до трех лет. Как отмечают эксперты, в сегменте торговой недвижимости сроки могут быть больше, но здесь ставки могут быть скорректированы за счет того, что все больше собственников переходят от фиксированных цен к проценту с оборота.

Работа на результат

В нынешней ситуации будут востребованы формы арендных отношений, ориентированные на результат, считает Алексей Ванчугов. Выстраиваться они будут по формуле «правильный арендатор — правильный собственник». Не секрет, что раньше, да порой и сейчас некоторые владельцы помещений совершенно не интересуются бизнесом арендатора, лишь бы тот платил исправно деньги. А это чревато. «Если ты не понимаешь, что у тебя «неправильный арендатор», который в перспективе непременно разорится, то ты можешь потерять того, кто мог бы сейчас платить меньше, но через какое-то время больше», — поясняет эксперт.

«У одного моего знакомого есть магазин рядом с Кутузовским проспектом. Там сидят торговцы дешевым ширпотребом. На их место можно было бы посадить бутик и зарабатывать процентов на двадцать больше. Однако он ничего не хотел менять… Сейчас это единственное из восьми его помещений, которое приносит стабильный доход. Ленинская логика «лучше меньше, да лучше» оказалась вполне действенной», — приводит пример Алексей Ванчугов.

Потребности арендаторов существенно изменились, что приходится учитывать собственникам. Сегодня на рынке все воспринимается только через призму возможного дохода. В результате пустеют некоторые статусные торговые коридоры (Тверская, Столешников переулок). Многие магазины там существовали просто как красивые шоу-румы, не приносящие доход. Теперь их место вакантно. В офисной недвижимости арендаторы также все меньшее значения придают столь важным некогда вопросам статуса. Соотношение арендной платы и кэш-потоков в сторону арендатора в рабочем поселке может быть лучше, чем на главных торговых коридорах. Поэтому, если мы скажем, что рынок перевернулся с ног на голову, мы не скажем ничего, разводят руками эксперты.

Зачастую арендаторы становятся инвесторами. Для того чтобы не платить аренду, они покупают проблемный актив по низкой цене с обязательством продать тому же владельцу (классическая сделка РЕПО) через два-три года. Приобретение может стоить сущие пустяки — главное, чтобы владелец не остался с пустым помещением, которое невозможно сдать даже по цене коммунальных платежей. Если сохранить покупательские потоки в трудное время, то, когда кризис закончится, этот магазин первым начнет снимать сливки. В этом случае продавец получает актив в состоянии, которое ему не надо поддерживать, а покупатель сможет минимизировать затраты на аренду.

Кто остается в деле?

Не все собственники готовы пойти на серьезные уступки. И дело не только в их скверном характере. Многие арендодатели переживают сегодня тяжелые времена. Учитывая, что на большинстве из них лежат кредитные обязательства, снижение ставок может оказаться прямым путем к банкротству. Поскольку бегущий к собственнику ручеек кэша сохнет, а ставки рефинансирования растут.

«Идти на уступки зачастую готовы те компании, у которых меньше обременений, или те, у которых арендный бизнес является не единственным и они могут поддержать его из других сфер деятельности», — говорит Антон Туров.

Наименьшую гибкость проявляют случайные игроки, у которых в руках один-два объекта, считает Мария Копылова. Они «пытаются удержать ставки на удобном им уровне и испытывают проблемы со сдачей данной недвижимости в аренду».

Схожего мнения придерживается и Сергей Суров. «Вероятнее всего, падение доходности коснется в большей степени мелких компаний или компаний, для которых недвижимость не является профильным бизнесом. Применительно к ним можно говорить об уходе с рынка. Крупные компании остаются… Продажи коммерческой недвижимости крупными игроками мы скорее связываем с желанием решить какие-то вопросы с ликвидностью, чем с желанием уйти с рынка», — полагает он.

Противоположенного мнения придерживается Виталий Антонов. По его словам, падение доходности в большей степени коснется крупных игроков рынка с масштабными проектами. Если оценить сегодняшнюю ситуацию и тенденцию последнего времени, в первую очередь замороженными оказались масштабные проекты. Их реализация стала невыгодной в силу активного снижения ставок аренды.

При этом, как утверждают собственники, и в сегодняшней ситуации можно работать, если видеть потребности конечного потребителя. «Мы работаем в разных регионах России, и везде ситуация разная. К примеру, наш офисно-складской комплекс в Кавказских Минеральных Водах нашел своего потребителя. Складских объектов такого уровня в этом регионе нет. А вот проекту в Новосибирске чуть сложнее. В целом в городах-миллионниках, где до кризиса был огромный спрос и высокие темпы строительства, с наступлением кризиса и, соответственно, с уменьшением спроса ситуация не столь радужна… Важную роль играют местоположение объекта и его качество», — рассказывает Виталий Антонов.

Любопытно, что инициативу проявляют игроки, которых раньше почти не замечали. Арендаторы небольших площадей теперь не стесняясь пользуются ситуацией. «Судя по тому как выросло количество звонков в нашу компанию от представителей малого бизнеса, желающих снять помещение для небольшого продуктового магазина, бутика или ресторана, можно предположить, что именно для этого сегмента сейчас наиболее благоприятное время развивать бизнес. И неудивительно, арендные ставки на рынке низкие и стабильные, а собственники «добрые». Поэтому период, который в данный момент времени сложился на рынке, мы называем уникальным для арендаторов», — замечает Мария Копылова.

Семен ДуевИсточник: Недвижимость и Цены