Договор аренды. Стоит отнестись внимательнее.

10 лет назад

Так получилось, что я готовил материал об отношениях ретейлеров и арендодателей, но, так как Анатолий Алексеевич уже успел разместить свою безусловно интересную статью на эту тему, мне пришлось пересмотреть мою, дабы не плодить повторений, оставив в ней лишь часть о договорных отношениях арендатора и арендодателя.

Итак, вы решили отрыть магазин в новом торговом центре и будущий арендодатель выдал вам проект договора аренды. Для начала стоит сразу уточнить, готов ли арендодатель рассматривать ваши предложения относительно поправок к договору. Дело в том, что, не смотря на сущность договора, как процесса оговаривания и согласования будущих прав и обязательств, многие крупные компании (и речь тут идет не только об арендодателях) категорически отказываются менять что-либо в форме типового договора, за исключением, разве что, суммы. И это не смотря на то, что в большинстве случаев в их постоянном штате есть юрист, а то и не один.

В любом случае, не зависимо от того, согласен арендодатель менять типовой договор или нет, к его прочтению стоит отнестись очень внимательно. В зависимости от того, насколько серьезно арендодатель подошел к составлению договора и как много он потратил на юристов, договор может содержать как пару страниц, так и несколько десятков листов. Но в большинстве из них в той или иной форме будут представлены следующие части.

СРОК

Арендодателю выгодно гарантировать для себя стабильный денежный поток. Для этого он предложит вам заключить договор аренды на несколько лет, при этом установит штрафы за досрочное расторжение договора по вашей инициативе. В общем, составит текст договора так, чтобы у вас при прочтении даже не возникло мысли о досрочном расторжении.

В нестабильной ситуации, когда курс рубля опять может неожиданно опуститься, а спрос сникнуть, вам, скорее всего, предпочтительнее, чтобы договор был краткосрочным, т.е. на срок менее года, но с преимущественным для вас правом пролонгации.

ПЛОЩАДЬ

Данный момент достаточно тонкий и относится скорее не к договорным отношениям, а к вопросам планирования. Определитесь с концепцией магазина, решите, сколько товара собираетесь продавать в данном ТЦ и смогут ли местные посетители столько покупать. Выясните, какая из предлагаемых площадей выгоднее расположена относительно потока посетителей. Арендуя меньшую площадь можно сэкономить, однако, на меньшую площадь арендодатели обычно устанавливают более высокую ставку аренды. Постарайтесь найти баланс. И не забудьте поэкспериментировать с расстановкой торгового оборудования и развеской товара.

ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ

Дабы избежать страновых и валютных рисков арендодатели предпочитают перекладывать их на арендаторов, устанавливая арендные ставки в пресловутых у.е., напрямую привязанных к доллару или евро. Порой на то есть объективные причины – торговый центр был построен за счет валютного кредита и находится в залоге у банка, а порой это просто жадность арендодателя и нежелание принимать на себя хоть часть рисков.

Выбирайте рубль, т.к. продаете вы в рублях и, в конце концов, это ваше законное право, как гражданина России :) Или хотя бы предложите зафиксировать курс у.е. на ближайший год, но перед этим почитайте мнения различных макроэкономистов и подумайте, какие перспективы у отечественной экономики и рубля.

Требуйте снижения базовой арендной ставки. Помните, сегодня очереди из арендаторов, желающих занять место в очередном торговом центре, заметно поредели. А многие арендодатели почувствовали на своей шкуре проблему пустующих площадей. Устраивайте спектакли, показывайте расчеты, предлагайте плату с оборота, обещайте, что ваш товар увеличит проходимость и т.д.

Не получилось уменьшить арендную ставку? Наверняка в договоре есть другие платежи, такие как плата за услуги по управлению ТЦ, коммунальные услуги, уборка, охрана, связь, маркетинг. Можно предложить включить их в базовую арендную ставку.

Можно, в конце концов, попросить скидку на первые пару месяцев работы магазина. Уж на это идут даже самые упёртые арендодатели.

ИНДЕКСАЦИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Наверняка в договоре арендодатель оставит за собой право увеличивать арендную ставку, даже если договор заключен в у.е. Постарайтесь договориться, чтобы, во-первых, предел увеличения был прописан в договоре, во-вторых, чтобы он был минимальным.

ПОРЯДОК РАБОТЫ, ПЛАТЕЖЕЙ И ШТРАФЫ

Внимательно отнеситесь к данному разделу. Вполне возможно, что арендодатель установит слишком короткие сроки, например, на оплату каких-либо счетов или проведение ремонтных работ, за нарушение которых последуют вполне существенные штрафы. Сопоставьте условия этого раздела с реалиями работы вашей бухгалтерии, менеджеров, продавцов, подрядчиков, банка, почтовой службы. Смогут ли они в реальной жизни соблюдать все эти правила.

СТРАХОВОЙ ВЗНОС

На случай, если арендодатель понесет какие-то убытки от действий или бездействий арендатора, в договоре предусмотрен такая страховка. Обычно она эквивалентна 1-2 месячным арендным платам. Эти деньги арендодатель будет использовать по своему усмотрению на протяжении всего срока аренды и возвратит их вам, если вы расстались полюбовно, без начисления каких-либо процентов. Естественно, что в таких условиях вы теряете как минимум величину банковского процента, который вы смогли бы получить, просто положив эти деньги на депозит. Соответственно, чем меньше будет сумма страхового взноса, тем выгоднее вам. Так же желательно, чтобы договор предусматривал зачет страхового депозита в качестве арендной платы за последний месяц. Таким образом, арендодатель не сможет пользоваться вашими деньгами лишний месяц.

Возможно, арендодатель захочет оставить страховой взнос себе в качестве компенсации за досрочно расторгнутый договор, о чем сделает соответствующий пункт в договоре. Постарайтесь избежать этого и помните, что наши суды достаточно скептически относятся к понятию упущенной выгоды и арендодателю будет сложно доказать, что на открытом рынке от досрочного развода с вами он потерял многие и многие миллионы рублей.

УСЛОВИЯ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ

Как уже писал выше, в большинстве случаев арендодателю выгодно связать вас договорными отношениями надолго. Однако сам он, наверняка, оставит за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Требуйте равноправия в этом вопросе. Т.е., если арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за 30 дней, то и арендатор должен обладать этим правом. Однако, в случае неуступчивости арендодателя в данном вопросе, законом предусмотрено расторжение договорных обязательств в одностороннем порядке, например,  в случае существенного изменения условий ведения бизнеса, к каким можно отнести значительное удорожание стоимости закупаемого товара из-за падения курса национальной валюты.

Прося, настаивая, требуя, помните, что палку перегибать не стоит. Арендодатели еще помнят про хорошие времена когда к ним стояли очереди из арендаторов и просто могут отказать вам, решив подождать менее требовательного, а, возможно, такой уже имеется. Порою, ради «сладкого» места в раскрученном торговом центре приходится соглашаться со всеми условиями, выдвигаемыми арендодателем. Но место по-настоящему должно того стоить.