Вечное противостояние арендатора и арендодателя

8 лет назад

Многие компании в наше время еще не пришли к пониманию зачем нужен юрист. Большая часть таких компаний это небольшие предприятия занимающихся торговлей. Поскольку большая часть сделок заключаемых данными компаниями являются поставками или куплей-продажей, надобности в юристе никто не видит.

Однако, в деятельности компании на пути развития могут встречаться и другие договоры, такие как оказание услуг, подряда, аренды и т.д. Более подробно хотелось бы остановится на договорах аренды. Они в деятельности торговой компании встречаются не часто, однако, при их заключении нужно быть особо внимательными. Понятно что владельцы торговых центров предложат заключить договор на их условиях, но прежде чем его подписать прочитав только пункт о размерах арендной платы, стоит внимательно ознакомиться со всем его содержанием. Подписание договора без его детального ознакомления может стоить компании не только больших финансовых потерь, но и полного банкротства.

Вот некоторые моменты, на которых стоит заострить свое внимание:

  1. Арендная плата. Необходимо посмотреть порядок ее формирования. Зачастую, арендная плата может состоять не из одного ежемесячного платежа, а нескольких, таких, например, как эксплуатационные расходы, возмещение коммунальных платежей. Кроме того, нужно обратить внимание на порядок изменения всех составляющих арендной платы и на то, как часто они могут меняться. Было бы неплохо закрепить предельный размер таких изменений, а также период, раньше которого изменений быть не может. Кроме того, нужно обратить внимание на срок, с которого начинает начисляться арендная плата.

  2. Депозит (обеспечительный взнос). Очень часто Торговые центры в качестве обеспечения исполнения обязательств требуют внесения арендатором так называемого депозита. Во-первых, конечно, нужно обратить внимание на его размер, и постараться его уменьшить, т.к. этими денежными средствами вы сможете воспользоваться в лучшем случае после расторжения договора, во-вторых, посмотреть, в каких случаях возможен его возврат, в каких случаях депозит удерживается. Чем меньше будет случаев удержания, тем, естественно, выгоднее арендатору.

  3. Обязанности арендодателя. Думаю, что в любом договоре аренды это будет самая короткая статья. Однако, и в этой статье нужно посмотреть присутствуют ли такие пункты как: срок предоставления помещения, в каком виде предоставляется помещение и т.д.. Если помещение передается под отделку, обратить внимание в каком виде в последующем помещение должно возвращаться.

  4. Права арендодателя. Если в договоре присутствуют пункты о возможности удержания имущества, замены помещения, их желательно исключить.

  5. Страхование. Зачастую арендодатели обязывают арендаторов страховать имущество и риск ответственности перед третьими лицами. Если это условие включено в договор для минимизации рисков арендатора, то это одно дело, и другое, когда в случае непредоставления копии полисов страхования арендодателю на арендатора может быть возложен штраф. В таких случаях нужно смотреть обязывают ли вас застраховаться в определенной компании, какие ставки у этой компании, от каких рисков вы должны застраховаться, так как в некоторых случаях любое финансовое утяжеление договора может поставить вопрос: а оно того стоит?

  6. Ответственность сторон. Конечно в данном разделе договора вы практически не найдете ответственности арендодателя, все мыслимые и немыслимые штрафы и пени будут возложены исключительно на арендатора. Зачастую пункты об ответственности включают в другие разделы договора, чтобы не привлекать внимание и не отпугивать арендатора количеством и размером пеней и штрафов. И именно поэтому следует прочитать договор от начала до конца. Размеры должны быть в рамках разумного, в отношении пеней лучше всего сделать ссылку на ст.395 ГК РФ.

  7. Срок договора. Если вы не знаете данный Торговый центр, либо это вновь открывшийся Торговый центр, лучше заключать краткосрочный договор, для того чтобы, так сказать, исследовать обстановку. Если все же арендодатель настаивает на заключении долгосрочного договора, то необходимо настоять на включении в договор пункта о возможности одностороннего внесудебного отказа от договора. В этом случае, скорее всего, депозит придется оставить арендодателю, в связи с чем необходимо предварительно взвесить все риски.

  8. Ну и напоследок касаемо наших партнеров франчайзеров. Поскольку сеть «Парижанка» в России приобрела достаточную известность, и ее присутствие в Торговом центре является привлекательным для покупателей необходимо в договоре проговорить возможность бесплатного размещения вывески (только вывески!) на фасаде здания.

Список можно было бы продолжить, но основные моменты озвучены выше. Хотя для того чтобы избежать любых затруднительных моментов или по крайней мере быть предупрежденным о них, конечно же необходимо обратиться к юристу.

Автор: Романеева Светлана, юрист ГК "Парижанка"